Cuál es la Regla del 1% en Bienes Raíces

Mientras se sumerge en el mundo de la inversión en bienes raíces, hay algunas reglas que debe usar para evaluar las ofertas. La regla del 1% en bienes raíces es un cálculo útil para ayudarlo a determinar si una propiedad será una buena opción para usted.

Trabajar con la regla del 1% puede ayudarte a evitar cometer un gran error. Descubra qué otros errores de inversión en bienes raíces podrían costarle miles de dólares en nuestra guía gratuita.

Hoy vamos a echar un vistazo más de cerca a la regla del 1% y cómo afectará a sus planes de bienes raíces.

¿Cuál es la regla del 1% en bienes raíces?

La regla del 1% en bienes raíces es una regla general que puede ayudarlo a determinar si una propiedad será un buen negocio o no. La regla establece que su alquiler bruto mensual debe ser igual al menos al 1% de la inversión total en la propiedad. La inversión total de la propiedad incluirá el precio de compra, más cualquier renovación inicial que tenga que hacer.

Debería pensar en la regla del 1% como punto de partida. Es una buena manera de eliminar propiedades que no van a ser muy rentables. A medida que escanea los anuncios, debe buscar ofertas que satisfagan la regla del 1%.

Cómo calcular la regla del 1% en bienes raíces

¡No se preocupe! Calcular la regla del 1% no requerirá matemáticas complicadas. De hecho, encontrará que es extremadamente fácil como un cálculo de la parte posterior del sobre.

Para calcular la regla del 1%, deberá multiplicar el costo inicial de la propiedad por 1%. Aquí está la fórmula para hacer eso:

(Precio de compra + renovaciones iniciales) X 1% = 1% del precio de compra

1% del precio de compra < alquiler mensual bruto

Por ejemplo, supongamos que compra una casa por 9 95,000 y realiza renovaciones iniciales por 5 5,000. Eso llevaría a un costo total de 100.000 dólares. Con eso, el 1% del precio de compra sería de rent 1,000 en renta mensual bruta.

Idealmente, desea que el alquiler mensual bruto que esperaría que la propiedad generara sea superior a la regla del 1%. Por ejemplo, digamos que compró una casa por 1 150,000. Si solo puede alquilar esa casa por $1,000 por mes, entonces la propiedad no satisfaría la regla del 1%. Sin embargo, si pudiera alquilar la propiedad por $1,600, entonces satisfaría con creces la regla del 1%.

1% Regla de Bienes Raíces

1% Regla Inmobiliaria

¿Cuál es la regla del 2%?

La regla del 2% es muy similar a la regla del 1%. Sin embargo, buscará una propiedad que pueda recaudar el 2% de su inversión inicial mensualmente. Puede ser más difícil encontrar propiedades que puedan satisfacer la regla del 2%.

Para calcular la regla del 2%, utilice la siguiente fórmula:

(Precio de compra + renovaciones iniciales) X 2% = 2% del precio de compra

2% del precio de compra < alquiler mensual bruto

Veamos un ejemplo en el que compra una propiedad por $150,000. Para cumplir con la regla del 2%, deberá alquilar la propiedad por al menos 3 3,000 por mes. Si solo pudiera alquilar la propiedad por 2 2,000 por mes, no podría satisfacer la regla del 1%. Sin embargo, usted sería capaz de satisfacer la regla del 1% en ese caso.

¿Es realista la regla del 1%?

Es importante tener en cuenta que la regla del 1% en bienes raíces es una regla general. Con eso, no es absolutamente una regla dura y rápida. En algunos mercados, la regla del 1% no es factible en absoluto. En otros mercados, puede encontrar fácilmente propiedades que satisfagan la regla del 2%.

Exploremos algunos mercados en todo el país que pueden o no satisfacer la regla del 1%.

  • En Los Ángeles, California, el precio medio de venta es de 7 760,200. Pero el precio medio del alquiler es de 3.500 dólares. Con eso, tendría dificultades para satisfacer la regla del 1% en este mercado.
  • En Miami, Florida, el precio medio de venta es de $336,400. Pero el precio medio del alquiler es de 2 2,450. Todavía tendría problemas para encontrar propiedades que satisfagan la regla del 1%, pero sería una brecha más manejable.

Estos son solo algunos ejemplos en los que puede ver que la regla del 1% no siempre es factible. Si se apega a la regla del 1% en esos mercados, es posible que nunca pueda apretar el gatillo de una compra de inversión. Después de todo, es posible que esté esperando mucho tiempo para que la propiedad correcta llegue al precio correcto.

Dado que no es un cálculo útil en todos los mercados, entonces es posible que se pregunte por qué tantos inversores inmobiliarios hablan de esta regla. Eso es porque es un gran punto de partida. Puede usar la regla del 1% para evaluar rápidamente las oportunidades de flujo de efectivo de una propiedad. En función de las condiciones del mercado en el área en la que desea invertir, puede ajustar la regla para reflejar una tasa de rendimiento realista.

La otra opción es buscar áreas en las que invertir que le permitan alcanzar la regla del 1%. Es posible que busque convertirse en un propietario de larga distancia para capitalizar la promesa de la regla del 1%.

Pros de la regla del 1%

Los inversores inmobiliarios comúnmente usan la regla del 1% en los mercados de todo el país porque les permite evaluar rápidamente la rentabilidad de una propiedad. Con la regla del 1%, puede hacer comparaciones rápidas con las tarifas de alquiler del mercado de la propiedad. Podrá determinar rápidamente si la propiedad es o no una buena opción para su cartera de bienes raíces.

Si está revisando propiedades, puede ser una buena manera de ordenar sus opciones. Si tiene una regla establecida en mente, es más probable que se mantenga en el camino hacia sus objetivos de inversión.

Contras de la regla del 1%

El problema con la regla del 1% es que no pinta una imagen completa de la inversión. Aunque puede hacer algunas suposiciones rápidas a través de estas matemáticas, aún necesitará investigar más la propiedad para evaluar su rentabilidad.

Más allá de la regla del 1%, debe considerar otros detalles, como la ubicación, el estado, el potencial de ingresos netos por alquiler, las reparaciones, los costos esperados y más. A medida que avanza con una decisión de bienes raíces, asegúrese de considerar todos los factores. No avance simplemente porque una propiedad cumpla con la regla del 1%.

Otros factores que influirán en su rendimiento

Además de la regla del 1%, debe considerar otros factores al evaluar la viabilidad de una inversión inmobiliaria.

Algunos que debe considerar incluyen:

El área

¿Cómo es la población en el área? ¿Hay muchas oportunidades de empleo? ¿O hay una industria particularmente volátil que emplea a la mayoría de los residentes?

Tómese un tiempo para hacer su investigación sobre el área. Usted quiere asegurarse de que su inversión tenga el potencial de crecer en valor con el tiempo.

Tolerancia al riesgo

Gran parte de la inversión se reducirá a su tolerancia al riesgo personal. Si tiene una tolerancia al riesgo menor, es probable que desee buscar propiedades que cumplan absolutamente con la regla del 1%. Si se siente cómodo con un poco más de riesgo en su cartera, entonces puede seguir adelante con propiedades que no satisfacen esta regla general.

Oportunidades de apreciación

Más allá del flujo de caja, la apreciación es otra forma de ganar dinero con bienes raíces.

En pocas palabras, la apreciación es el aumento en el valor de una propiedad con el tiempo. Por ejemplo, digamos que compró una propiedad valorada en 1 100,000 hoy. Durante los próximos cinco años, agregas un dormitorio adicional y haces algunos ajustes cosméticos. Además, el mercado de bienes raíces en su área se convierte en una mercancía muy caliente. En la marca de cinco años, puede notar que su propiedad ahora vale $150,000. Con eso, su propiedad se ha apreciado en 5 50,000 en los últimos 5 años.

Es fácil ver cómo la apreciación podría ser una forma potencialmente viable de hacer crecer su patrimonio neto a través de la inversión en bienes raíces.

Puede y debe buscar áreas que estén preparadas para permitir un aumento en el valor de las propiedades con el tiempo. Por supuesto, no se puede predecir el futuro en términos de qué propiedades apreciarán. Pero puede ser útil estar atento a las propiedades que están en camino de apreciarse con el tiempo.

CONSEJO PROFESIONAL: Una de las formas más importantes en que las personas pierden dinero en bienes raíces es hacer una inversión de apreciación única. Compran una propiedad que necesita trabajo y no tiene flujo de efectivo, todo con la esperanza de que el mercado suba lo suficiente para que ganen su dinero con la apreciación. Así es como muchas personas quebraron en 2007 & 2008.

Vacantes

Incluso con un hermoso espacio para alquilar, es probable que encuentre vacantes en algún momento. El volumen de negocios entre inquilinos puede reducir sus ganancias. No solo tendrá que cubrir los costos de facturación, sino que también lo hará sin ingresos por alquiler.

El objetivo es conseguir nuevos inquilinos en la unidad lo más rápido posible. Pero a veces puede llevar más tiempo del que te gustaría.

CONSEJO PROFESIONAL: Generalmente es más barato y mejor para su cuenta de resultados mantener a un inquilino existente que hacer que se mude y se ocupe de una vacante. Cuanto más tiempo pueda mantener a sus inquilinos, menor será su tasa de vacantes. Y esto significa más dinero en el bolsillo.

Reparaciones

Las reparaciones también pueden hacer mella en su resultado final. Aunque algunas reparaciones son algo que puede planificar, no todo saldrá de acuerdo con el plan. Por ejemplo, puede planificar el desgaste de su techo al final de su vida útil. Pero el daño de la tormenta podría requerir que adelantes esa fecha de reparación. Además, es probable que surjan otras reparaciones en toda la casa a lo largo de su propiedad.

Para prepararse para vacantes y reparaciones importantes, cree un fondo de emergencia para esa situación exacta. Nunca se sabe cuándo aparecerá una reparación importante. Tendrá que encontrar una manera de financiar esa emergencia. Pero puede ser estresante sin un fondo de emergencia disponible.

Cada uno de estos factores debe desempeñar un papel en su decisión de comprar una propiedad.

¿Es posible ganar dinero si una propiedad no cumple con la regla del 1%?

Podría ser más fácil ganar dinero en una propiedad que cumpla con la regla del 1%. Pero todavía es absolutamente posible ganar dinero en una propiedad que no cumple con la regla del 1%.

Cuando busca ganar dinero en una propiedad que no cumple con la regla del 1%, puede confiar más en la apreciación. Necesitará que la propiedad se aprecie bien para obtener un retorno sólido de su inversión.

Para muchos inversores, consideran que la idea de confiar en la apreciación es una inversión especulativa. En muchos casos, los inversores ven la idea de la inversión especulativa como una mala opción. Sin embargo, la estrategia no es necesariamente mala, pero plantea más riesgos.

La buena noticia es que puede aumentar el valor de una propiedad a través de una variedad de soluciones creativas. Podrías hacer algunas actualizaciones en el espacio para hacerlo más atractivo, como mejoras cosméticas o agregar un dormitorio adicional. Además, si usted es un inversor de compra y tenencia, tendrá décadas de potencial de apreciación para permitir que su propiedad se vuelva rentable para usted.

Así que sí, puede ganar dinero incluso si una propiedad no cumple con la regla del 1% en bienes raíces. Solo prepárate para explorar diferentes opciones de rentabilidad.

¿Debería usar la regla del 1%?

La conclusión es que es posible comprar una propiedad rentable incluso si no satisface la regla del 1%. Sin embargo, dependerá más de la apreciación que del flujo de efectivo para sus devoluciones. Antes de decidir trabajar exclusivamente con la regla del 1% en bienes raíces, decida cuáles son sus objetivos de inversión.

Si está tratando de construir una cartera que generará un ingreso relativamente pasivo a través de un flujo de caja positivo, entonces la regla del 1% podría ser muy útil. Si está tratando de construir riqueza a través de la apreciación de los activos inmobiliarios, entonces la regla del 1% podría no ser la mejor guía para usted.

Como usted sabe, las finanzas personales y las inversiones inmobiliarias implican decisiones muy personales. Debe asegurarse de que se siente cómodo con su decisión de seguir adelante con la regla del 1%. Asegúrese de que la regla se ajuste a sus objetivos de bienes raíces. A continuación, utilícelo como punto de partida cuando evalúe propiedades futuras.

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