Quelle est la Règle du 1% dans l’immobilier

Lorsque vous plongez dans le monde de l’investissement immobilier, vous devez utiliser quelques règles pour évaluer les transactions. La règle du 1% dans l’immobilier est un calcul utile pour vous aider à déterminer si une propriété sera ou non un bon choix pour vous.

Travailler avec la règle de 1% peut vous aider à éviter de faire une grosse erreur. Découvrez quelles autres erreurs d’investissement immobilier pourraient vous coûter des milliers dans notre guide gratuit.

Aujourd’hui, nous allons examiner de plus près la règle du 1% et comment elle affectera vos plans immobiliers.

Quelle est la règle du 1% dans l’immobilier ?

La règle du 1% dans l’immobilier est une règle empirique qui peut vous aider à déterminer si une propriété sera une bonne affaire ou non. La règle stipule que votre loyer brut mensuel doit être égal à au moins 1% de l’investissement total dans la propriété. L’investissement total de la propriété comprendra le prix d’achat, plus les rénovations initiales que vous devez faire.

Vous devriez considérer la règle des 1% comme un point de départ. C’est un bon moyen d’éliminer les propriétés qui ne seront pas très rentables. Lorsque vous analysez les annonces, vous devriez rechercher des offres qui satisfont à la règle des 1%.

Comment calculer la règle du 1% dans l’immobilier

Ne vous inquiétez pas! Le calcul de la règle de 1% ne nécessitera aucun calcul compliqué. En fait, vous constaterez qu’il est extrêmement facile de calculer le dos de l’enveloppe.

Pour calculer la règle de 1%, vous devrez multiplier le coût initial de la propriété par 1%. Voici la formule pour le faire:

( Prix d’achat + rénovations initiales) X 1% = 1% du prix d’achat

1% du prix d’achat < loyer mensuel brut

Par exemple, disons que vous achetez une maison pour 95 000 $ et effectuez des rénovations initiales de 5 000 $. Cela entraînerait un coût total de 100 000 $. Avec cela, 1% du prix d’achat serait de 1 000 rent en loyer mensuel brut.

Idéalement, vous souhaitez que le loyer mensuel brut que vous attendez de la propriété soit supérieur à la règle du 1%. Par exemple, disons que vous avez acheté une maison pour 150 000 $. Si vous ne pouvez louer cette maison que pour 1 000 $ par mois, la propriété ne satisferait pas à la règle du 1%. Cependant, si vous pouviez louer la propriété pour 1 600 $, vous seriez plus que satisfait à la règle du 1%.

1% Règle Immobilier

1% Règle Immobilier

Quelle est la règle des 2%?

La règle des 2% est très similaire à la règle des 1%. Cependant, vous rechercherez une propriété qui est en mesure de grossir 2% de votre investissement initial sur une base mensuelle. Il peut être plus difficile de trouver des propriétés capables de satisfaire à la règle des 2%.

Pour calculer la règle des 2%, utilisez la formule ci-dessous:

( Prix d’achat + rénovations initiales) X 2% = 2% du prix d’achat

2% du prix d’achat < loyer mensuel brut

Regardons un exemple dans lequel vous achetez une propriété pour 150 000 $. Afin de respecter la règle des 2%, vous devez louer la propriété pour au moins 3 000 $ par mois. Si vous ne pouviez louer la propriété que pour 2 000 $ par mois, vous ne seriez pas en mesure de respecter la règle du 1%. Cependant, vous seriez en mesure de satisfaire à la règle de 1% dans ce cas.

La règle du 1% est-elle réaliste ?

Il est important de noter que la règle du 1% dans l’immobilier est une règle empirique. Avec cela, ce n’est absolument pas une règle dure et rapide. Sur certains marchés, la règle du 1% n’est pas du tout réalisable. Sur d’autres marchés, vous pouvez facilement trouver des propriétés qui satisferont à la règle des 2%.

Explorons quelques marchés à travers le pays qui peuvent ou non satisfaire à la règle du 1%.

  • À Los Angeles, en Californie, le prix de vente médian est de 760 200 $. Mais le prix médian du loyer est de 3 500 $. Avec cela, vous auriez du mal à satisfaire à la règle des 1% sur ce marché.
  • À Miami, en Floride, le prix de vente médian est de 336 400 $. Mais le prix médian du loyer est de 2 450 $. Vous auriez toujours du mal à trouver des propriétés qui satisfont à la règle des 1%, mais ce serait un écart plus gérable.

Ce ne sont que quelques exemples dans lesquels vous pouvez voir que la règle de 1% n’est peut-être pas toujours réalisable. Si vous vous en tenez à la règle de 1% sur ces marchés, vous ne pourrez peut-être jamais appuyer sur la gâchette lors d’un achat d’investissement. Après tout, vous attendez peut-être longtemps que la bonne propriété arrive au bon prix.

Comme ce n’est pas un calcul utile sur tous les marchés, vous vous demandez peut-être pourquoi tant d’investisseurs immobiliers parlent de cette règle. C’est parce que c’est un excellent point de départ. Vous pouvez utiliser la règle de 1% pour évaluer rapidement les opportunités de flux de trésorerie d’un bien immobilier. En fonction des conditions du marché dans le domaine dans lequel vous souhaitez investir, vous pouvez ajuster la règle pour refléter un taux de rendement réaliste.

L’autre option consiste à rechercher des zones dans lesquelles investir qui vous permettraient d’atteindre la règle des 1%. Vous pourriez chercher à devenir un propriétaire à longue distance afin de capitaliser sur la promesse de la règle du 1%.

Avantages de la règle du 1%

Les investisseurs immobiliers utilisent couramment la règle du 1% sur les marchés du pays, car elle leur permet d’évaluer rapidement la rentabilité d’une propriété. Avec la règle de 1%, vous pouvez faire des comparaisons rapides avec les taux de location du marché de la propriété. Vous serez rapidement en mesure de déterminer si la propriété convient ou non à votre portefeuille immobilier.

Si vous passez au crible les propriétés, cela peut être un bon moyen de trier vos options. Si vous avez une règle définie à l’esprit, vous êtes plus susceptible de rester sur la bonne voie avec vos objectifs de placement.

Inconvénients de la règle du 1%

Le problème avec la règle du 1% est qu’elle ne brosse pas un tableau complet de l’investissement. Bien que vous puissiez faire quelques hypothèses rapides grâce à ce calcul, vous devrez tout de même étudier plus avant la propriété pour évaluer sa rentabilité.

Au-delà de la règle du 1%, vous devez tenir compte d’autres détails tels que l’emplacement, l’état, le potentiel de revenu locatif net, les réparations, les coûts prévus, etc. Au fur et à mesure que vous avancez dans une décision immobilière, assurez-vous de tenir compte de tous les facteurs. N’avancez pas simplement parce qu’une propriété satisfait à la règle des 1%.

Autres facteurs qui influenceront votre rendement

En plus de la règle du 1%, vous devez tenir compte d’autres facteurs lors de l’évaluation de la viabilité d’un investissement immobilier.

Quelques-uns que vous devriez envisager d’inclure:

La région

À quoi ressemble la population de la région? Y a-t-il beaucoup d’opportunités d’emploi? Ou existe-t-il une industrie particulièrement volatile qui emploie la majorité des résidents?

Prenez le temps de faire vos recherches sur la région. Vous voulez vous assurer que votre investissement a le potentiel de prendre de la valeur au fil du temps.

Tolérance au risque

Une grande partie de l’investissement se résumera à votre tolérance au risque personnelle. Si vous avez une tolérance au risque plus faible, vous voudrez probablement rechercher des propriétés qui répondent absolument à la règle des 1%. Si vous êtes à l’aise avec un peu plus de risque dans votre portefeuille, vous pouvez aller de l’avant avec des propriétés qui ne satisfont pas à cette règle générale.

Opportunités d’appréciation

Au-delà des flux de trésorerie, l’appréciation est une autre façon de gagner de l’argent avec l’immobilier.

En termes simples, l’appréciation est l’augmentation de la valeur d’une propriété au fil du temps. Par exemple, disons que vous avez acheté une propriété d’une valeur de 100 000 today aujourd’hui. Au cours des cinq prochaines années, vous ajoutez une chambre supplémentaire et faites quelques ajustements cosmétiques. De plus, le marché immobilier de votre région devient un produit très chaud. Au bout de cinq ans, vous remarquerez peut-être que votre propriété vaut maintenant 150 000 $. Avec cela, votre propriété s’est appréciée de 50 000 $ au cours des 5 dernières années.

Il est facile de voir comment l’appréciation pourrait être un moyen potentiellement viable d’augmenter votre valeur nette grâce à des investissements immobiliers.

Vous pouvez et devez rechercher des zones susceptibles de permettre une augmentation de la valeur des propriétés au fil du temps. Bien sûr, vous ne pouvez pas prédire l’avenir en termes de propriétés qui apprécieront. Mais il peut être utile de garder un œil sur les propriétés qui sont sur la bonne voie à apprécier au fil du temps.

CONSEIL de PRO: L’une des plus grandes façons dont les gens perdent de l’argent dans l’immobilier est de faire un jeu d’investissement d’appréciation uniquement. Ils achètent une propriété qui a besoin de travail et n’a pas de flux de trésorerie, tout cela dans l’espoir que le marché augmentera suffisamment pour qu’ils gagnent leur argent sur l’appréciation. C’est ainsi que tant de personnes ont fait faillite en 2007 & 2008.

Postes vacants

Même avec un bel espace à louer, vous rencontrerez probablement des postes vacants à un moment donné. Le chiffre d’affaires entre les locataires peut couper dans votre résultat net. Non seulement vous devrez couvrir les coûts de chiffre d’affaires, mais aussi le faire sans aucun revenu locatif.

L’objectif est de faire entrer de nouveaux locataires dans l’unité le plus rapidement possible. Mais parfois, cela peut prendre plus de temps que vous ne le souhaiteriez.

CONSEIL de PRO: Il est généralement moins cher et meilleur pour votre résultat net de garder un locataire existant que de le faire déménager et de gérer un poste vacant. Plus vous pouvez garder vos locataires longtemps, plus votre taux de vacance est bas. Et cela signifie plus d’argent dans votre poche.

Réparations

Les réparations peuvent également nuire à votre résultat net. Bien que certaines réparations soient quelque chose que vous pouvez planifier, tout ne se passera pas comme prévu. Par exemple, vous pouvez planifier l’usure de votre toit à la fin de sa durée de vie utile. Mais les dommages causés par la tempête pourraient vous obliger à repousser cette date de réparation. De plus, d’autres réparations dans toute la maison apparaîtront probablement tout au long de votre propriété de la propriété.

Pour se préparer aux postes vacants et aux réparations majeures, créez un fonds d’urgence pour cette situation exacte. Vous ne savez jamais quand une réparation majeure apparaîtra. Vous devrez trouver un moyen de financer cette urgence. Mais cela peut être stressant sans fonds d’urgence disponible.

Chacun de ces facteurs devrait jouer un rôle dans votre décision d’acheter une propriété.

Est-il possible de gagner de l’argent si une propriété ne respecte pas la règle des 1%?

Il pourrait être plus facile de gagner de l’argent sur une propriété qui satisfait à la règle du 1%. Mais il est toujours tout à fait possible de gagner de l’argent sur une propriété qui ne respecte pas la règle des 1%.

Lorsque vous cherchez à gagner de l’argent sur une propriété qui ne respecte pas la règle du 1%, vous pouvez compter davantage sur l’appréciation. Vous aurez besoin que la propriété apprécie bien afin de rentabiliser votre investissement.

Pour de nombreux investisseurs, ils considèrent l’idée de s’appuyer sur l’appréciation comme un investissement spéculatif. Dans de nombreux cas, les investisseurs considèrent l’idée d’investir spéculativement comme une mauvaise option. Cependant, la stratégie n’est pas nécessairement mauvaise, mais elle pose plus de risques.

La bonne nouvelle est que vous pouvez augmenter la valeur d’une propriété grâce à une variété de solutions créatives. Vous pouvez apporter des mises à jour à l’espace pour le rendre plus attrayant, telles que des améliorations cosmétiques ou l’ajout d’une chambre supplémentaire. De plus, si vous êtes un investisseur de buy-and-hold, vous aurez des décennies de potentiel d’appréciation pour permettre à votre propriété de devenir rentable pour vous.

Alors oui, vous pouvez gagner de l’argent même si une propriété ne respecte pas la règle du 1% dans l’immobilier. Soyez simplement prêt à explorer différentes options de rentabilité.

Devriez-vous utiliser la règle des 1%?

L’essentiel est qu’il est possible d’acheter une propriété rentable même si elle ne satisfait pas à la règle du 1%. Cependant, vous compterez davantage sur l’appréciation que sur les flux de trésorerie pour vos rendements. Avant de décider de travailler exclusivement avec la règle du 1% dans l’immobilier, ou non, décidez quels sont vos objectifs d’investissement.

Si vous essayez de créer un portefeuille qui générera un revenu relativement passif grâce à des flux de trésorerie positifs, la règle du 1% pourrait être très utile. Si vous tentez de créer de la richesse grâce à l’appréciation des actifs immobiliers, la règle du 1% pourrait ne pas être la meilleure ligne directrice pour vous.

Comme vous le savez, les finances personnelles et les investissements immobiliers impliquent des décisions très personnelles. Vous devez vous assurer que vous êtes à l’aise avec votre décision d’aller de l’avant avec la règle de 1%. Assurez-vous que la règle s’inscrit dans vos objectifs immobiliers. Ensuite, utilisez-le comme point de départ lorsque vous évaluez de futures propriétés.

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